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转按揭、赎楼贷、垫资过桥……原来买二手房还

添加时间:2019-09-09

  买买君上期写完“二手房赎证风险”的干货,后台就收到不少网友询问二手房交易的其他问题。

  所以,本期买买君就帮大家梳理下二手房买卖的交易流程,并划出重点哪些环节需要注意避坑,再详细聊聊大家关心的“转按揭”、“赎楼贷”和“垫资过桥”到底有什么区别。

  当你看中1套二手房,价格合适,首先需要到房管局查档查册,确定产权没有问题,然后和卖家协商好如何赎楼、谁付税费等,谈好就可以签第三方合同,交付定金。

  然后先找按揭公司,评估房源市值,等评估报告出来,银行也批了同贷书,再帮卖家处理赎楼,卖家还清贷款后,取消房产抵押登记,进行网签,申请产权转移(也就是“递件”),缴清税费,就可以到房管局办理过户,通常是过户当天给齐首付,等出了新证,再去办理新的银行抵押,最后坐等银行放款,买家收房。

  整个交易流程,通常都由中介包办,虽然繁琐但不太需要操心,买家需要重点注意的是,不要过早把首付直接给到卖家,总之,报码谁先给钱谁被动,任何涉及到双方的金钱往来,在交易还没成功之前,最好都交给第三方公司托管。

  通常买卖双方容易出现纠纷的是“赎楼”环节,上期买买君已经介绍过买家直接帮卖家赎楼的情况,这种方式的优点是简单直接,不会产生额外的服务费,缺点是买家存在“交易失败追不回钱”的风险。

  但如果买家的首付不够还清卖家的贷款,而卖家暂时又给不出这笔钱,那就只能通过“转按揭”、“赎楼贷”或者“垫资过桥”来解决了。

  所谓“转按揭”,简单来说,就是贷款还没还清的房子,卖家直接把按揭转给买家名下,让买方继续偿还卖家的贷款。

  ②原银行推荐1家认可的担保公司提供担保服务(需要付费,通常也会要求做公证委托)

  ▲转按揭意味着必须在原银行申请贷款,但原银行的贷款未必最佳(额度,利率,年限,放款时间等),从成本考量,可能换银行申请贷款对买家更有利

  虽然银行不办理“转按揭”,但还有其他方式可以替代,比如工行的“赎楼贷”、建行的“转无忧”等,本质上都是“信用贷”,可用于卖家周转。说白了,就是银行先另外借给卖家1笔钱用来赎楼,等拿到卖房的钱再还给银行。

  但这种方式必须卖家愿意配合,自己进行办理,而且也要通过担保公司。具体能借多少、利率多高,取决于卖家个人资质。买买君打听到的情况是,年化利率要去到10%以上,如果需要的金额高,通常还需要房子做资产证明,但房子在过户前可能要连同信贷全部结清,就会出现BUG。

  还有1个问题是,买家的贷款不知道什么时候放款,卖家难以预估“赎楼贷”到底应该贷多久,贷长了利息高,如果到时候提前还款,可能还要赔偿违约金;贷短了不保险,如果买家的贷款放款太慢,卖家可能出现周转困难。所以,连银行的工作人员都直接劝买买君,有得选就别做“赎楼贷”。

  但平时大家经常听到的“赎楼贷”,也有可能是“非交易类赎楼贷”。套路就是业主先把在A银行贷款的房子赎回,然后再按现在的市价抵押给B银行,目的是为了套现房子的增值部分,“加杠杆”获得更多贷款。但近两年对这种做法控制得比较严,买买君就不展开说了。

  “赎楼贷”通常叫“担保赎楼”,相对应,“垫资过桥”通常叫“现金赎楼”。简单来说就是,担保公司动用自己的资金,先帮卖家赎楼,等银行放款了再还给担保公司。

  因为是担保公司自己处理,所以优点是审批快,手续简单,但相应的成本也不低。

  买买君咨询了某担保公司,对方表示,如果只办理“过桥垫资”,按天计息,日利率是借款总额的0.2%,另外收取2万/笔的担保费用。具体的天数,从担保公司还钱给原业主的银行开始计算,通常要30天左右。

  和“赎楼贷”相比,“过桥垫资”的还款时间更自由。如果在银行放款前,买家在过户时付清首付,卖家可用于提前偿还部分赎楼的借款,剩下的部分再继续计息。

  举个例子,卖家借了担保公司50万还给银行,15天后过户,买家还清了首付30万,再过15天,银行放款,卖家还清欠担保公司的剩下20万,总共需要付的利息是:

  担保公司还提醒买买君,在选择担保公司的时候,不要只顾着对比利率,要注意资质,而且最好也把按揭交给同1家公司进行办理。

  比如专门只做垫资的公司,赚的是利息,当然希望你贷得越久越好,不会帮你加快流程或者催银行放款,所以虽然利率低,但最后可能因为时间拖得久,算下来成本反而更高。

  而如果把垫资和按揭都交给同1家公司进行办理,涉及到要和银行、房管局打交道的情况,可以加快捷衔接每个流程。比如提前还款,目前广州的银行可能走完流程要1-2个月,但通过担保公司,可以缩短到2-3周。

  当然,这种说法有时候也是担保公司的宣传套路,买买君就有个同事,买房的时候通过担保公司多付了4千块,据说是可以加快公积金放款。后来才知道,其实那段时间公积金中心额度充裕,找不找担保公司都差不多。

  当然,无论找不找担保公司垫资,二手房中通常都涉及到担保服务,而担保的作用相当于给这笔交易买份保险,如果过程出现问题,中间的权责关系是担保公司对买家,或者是担保公司对业主,买家和卖家不用互相扯皮。

  举个例子,如果找了担保公司,买家用首付帮业主赎楼,结清之后业主不配合过户,担保公司会把首付还给买家,再自己去跟卖家追讨欠款。避免买家因为打官司短期内追不回钱,最后错过买房时机。

  目前除了买家帮卖家直接赎楼外,用得最多的就是担保公司垫资过桥,但买卖双方需要提前沟通好成本由谁来承担。

  A:一般情况下,多数银行从申请到成功扣款,需要1-2个月。不过如果幸运碰上窗口期有名额,也可能不用等。当然急着赎楼,最简单的就是找按揭公司做加急,费用大概是小几千。

  至于违约金,以四大行为例,中行申请提前还款罚息1个月,建行提前还款罚息千分之一,工行提前还款罚息3个月,农行提前还款不罚息。

  不过,这两年利率上浮,银行也希望快点收回钱再以高利率贷出去,所以经常出现免收违约金的情况,但具体还是要咨询贷款银行。